第一步：计算公摊系数；
公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积*总套数）
总公共分摊面积包括但不限于，配电房、楼道、电梯井、公用通道、消防设施、垃圾道、设备间、公共门厅、保安亭以及其他公用设施。
（图源网络）
第二步：计算各套房公用分摊面积
各套房公用分摊面积=分摊系数×各套建筑面积。
最头疼的是，对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台。
那些地方纳入公共面积，那些不用，尚未有明确定义区分。
02
公摊矛盾
如此模糊，界限不明，必然会导致双方权利和义务的不对等，公用面积多少，全凭开发商的良心。
单靠良知做事，这事一听就知道有多不靠谱。
在利益驱动之下，开发商尽可能将更多空间纳入计算，都不算是最出格的。
更离谱的是，直接虚报总公摊面积。
假设开发商虚报了500㎡，小区共有1000套房子，分摊到每一户就多了0.5㎡。
若以2万均价来算，开发商可一次性多赚1000万。
这还没算上后续的取暖费、物业费的利润。
而对于业主来说，真的是平白无故被坑，而且还是难以察觉的那种。
如此低的违法代价，只会造就一个结果。
业主得房率只会越来越低，奇葩户型只会越来越多，各种非人类设计层出不穷。
以上结论，绝非信口开河，而是有历史对照、现实依据。
“公摊制度”最早是从香港引进而来。
上个世纪50年代，香港是整栋出售。
整栋都是自己的，自然没有公摊一说。
可是，能如此大手笔买整栋的，毕竟都是少数，这导致了回款极度缓慢的弊端。
国际鸿星投资集团的吴多泰经过改良，将一整栋楼拆分成五层，分别卖给5个人。
（图源：香港文汇报）
既然能分层，那能不能分套？
不够钱，那就分期。
开放商回款慢，那就提前卖。
大家伙担心烂尾，那就引入律所、工程师监管。
这就是我们现在熟悉的“卖楼花”。
“卖楼花”在降低了购房门槛的同时，也带来了公用面积由谁承担问题。
霍英东等人提出了共同分担的方案。
总之就是，全部都有，别想躲。
“公摊”和“卖楼花”直接让香港房地产起飞，开发商轮番当首富。
可随着时间的推移，得房率越来越低，公摊矛盾极为尖锐。
据不完全统计，在1972年，香港住宅的得房率还能稳定在90-93%之间；
到97回归之前，这一数值已经下滑到85-88%；
到2010年前后，香港住宅的平均得房率只剩下78%。
早在2006年，位于香港元朗的四季豪园项目，公摊比就占到了40%。
得房率跌至60%，简直就是欺人太甚，资本贪婪无度。
而这个项目的开发商，正是李嘉诚的长江实业有限公司。
在公摊制度之下，各类“托盘飘窗”、“棺材阳台”应运而生。
最夸张的楼盘，一间房间里，飘窗的面积比房间面积还大，只能把飘窗当床用。
（图源网络）
阳台演变成“棺材”。
（图源网络）
这种“棺材阳台”有多鸡肋，有多反人类，就不赘述了。
窗台、阳台全部都不计入房产商的建筑限额里，但都会计入实用面积，相当于香港市民要花钱买窗台！
开发商在有限的建筑面积里，建出各式“棺材”和“托盘”，榨出更多利润。
如此压榨无度，激怒全港人民，呼吁取消公摊。
事件导火索是香港元朗四季豪园项目，公摊比就占到了40%。
尽管改革中途阻力重重，几番波折，可好在取得了成果。
2013年，香港彻底结束了长达近60年的公摊面积计算历史，采用套内面积计价到今天。
03
不断尝试
不论是“预售制”还是“公摊面积”，我们都是从香港引进而来。
大陆房地产，可以说得上是“抄了香港答案”。
可人家修改了答案，我们能不能“醒目一点”？
在交卷前，改一下答案，跟上时代的步伐。
事实上，取消公摊早就有此呼声。
2002年，时任重庆市市委常委黄奇帆，就提出必须以套内建筑面积作为计价依据。
商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
可直到2016年底，黄奇帆调离重庆，当地房地产协会马上呼吁采用套外建筑面积进行计价。
后续总结黄奇帆在重庆房地产经验，外界也决口不提“取消公摊”。
2011年，人大代表林燚认为，对于新建的现房销售，应当按照套内建筑面积计价，取消公摊面积，与国际接轨。
毕竟，世界上绝大多数国家也没有公摊制度。
然后，就没有然后了。
2019年，住建部征求意见，其中就包括：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
同年9月，住建部第二次征求意见，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这句话直接消失。
短短9月，取消公摊意见就“胎死腹中”。
今年8月两会期间，人大代表洪洋呼吁国家取消公摊面积，得到了大众支持，呼声极高！
04
结语
公摊面积最大既得利益者是开发商，也是改革的最大阻力之一。
公摊制度伤害最大的业主。
房地产是国民支柱产业，改变的确是牵一发而动全身。
核心就在于，“公摊面积”到底要不要改？
要知道，开发商是少数群体，而业主才是沉默的绝大多数。
取消公摊，单价的确是会上涨，可总价并不会发生太大改变。
这就好比“买带皮的榴莲”还是“买榴莲肉”。
带皮的单价较为便宜，但容易以次从好，伤害的是消费者。
直接买肉的，单价的确是贵点，可买的是明明白白，货真价实。
市场上，从未出现过“买榴莲肉”的水果店破了产。
反倒是“买带皮榴莲”的，导致了劣币驱除良币。
大家一起摆烂，最后只能由消费者买单。
此外，取消公摊还关乎房地产税的推行。
长期以来，地方对土地财政依赖极高。
单纯靠卖地，不管价格卖的多贵，可终归是一锤子买卖。
将时间拉长来看，土地资源终归是有限的，一锤子买卖的模式注定有难以为继。
推行房地产税是势在必行，在此之前就得先把“公摊制度”这块臭石头挪开。
“公摊面积”这笔糊涂账，是时候收拾清楚了！
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